LE VIAGER OCCUPE

La vente en viager occupé permet à un propriétaire de vendre son bien en conservant le droit d’usage et d’habitation (D.U.H.) durant toute sa vie. L’acquéreur, quant à lui, n’aura droit qu’à la nue-propriété du bien immobilier. Ainsi, la propriété juridique de l’immeuble appartient à l’acquéreur mais pas la jouissance du bien.

La première étape est d’évaluer le plus justement possible le prix de vente du bien qui correspond à la différence entre la valeur libre du bien et la valeur du droit d’usage et d’habitation qui dépend de l’espérance de vie du ou des vendeurs.

Une deuxième étape consiste à établir les modalités de paiement de ce prix de vente en fonction des deux parties. Lors de la signature de l’acte, une partie de la somme peut être versée sous forme d’un bouquet et le solde sous forme d’une rente viagère. Une autre possibilité consiste à convertir l’intégralité de la somme sous la forme de rente viagère. Le calcul de la rente viagère se fait au moyen de tables (telles que le barème viager Daubry par exemple) basées sur des statistiques de mortalité, mises à jour fréquemment, et sur un taux d’intérêt déterminé.

La rente viagère fixée à la signature de l’acte, est indexée chaque année afin de conserver le pouvoir d’achat du vendeur au cours du temps. L’indexation se fait généralement sur l’indice moyen des prix à la consommation établi et publié mensuellement par l’I.N.S.E.E.

La vente en viager occupé permet aux crédirentiers d’augmenter leur pouvoir d’achat sans changer leurs habitudes :

• le vendeur reste dans son habitation jusqu’à son décès : il bénéficie d’un droit d’usage et d’habitation (DUH), il n’a pas à changer ses habitudes de vie.
• Le vendeur perçoit un capital (le bouquet)  immédiatement à la signature de l’acte chez le notaire et des revenus supplémentaires garantis à vie (la rente). Son pouvoir d’achat sera préservé grâce à la revalorisation annuelle de la rente en fonction de l’indexation du coût de la vie.
• Le vendeur n’a pas à se soucier du paiement des rentes. Celles ci sont en effet garanties:  la vente est enregistrée par un acte authentique établi chez un notaire et  comprend un privilège de vendeur avec clause résolutoire
• Le vendeur peut également baisser ses charges car il ne paiera pas la taxe foncière, les gros travaux, les honoraires du syndic en cas de copropriété, etc.
• Le vendeur bénéficie d’abattement fiscal puisque le bouquet est totalement exonéré d’impôts et la rente bénéficie d’un abattement de 70 % à partir de 70 ans
• Le vendeur assure la protection de sa famille : grâce à la réversion du droit d’usage et d’habitation (DUH) et au bouquet, le vendeur peut effectuer une donation à ses proches. De plus, en cas de décès d’un des conjoints, le droit d’usage et d’habitation (DUH) est conservé pour le conjoint survivant.

Le vendeur peut également libérer son bien, de son propre chef.  Dans ce cas, les rentes seront revalorisées selon le barème prévu dans l’acte de vente en cas de libération anticipée.  

L’acheteur peut avoir des raisons diverses et variées pour investir dans le viager. Cela peut être pour se constituer un patrimoine immobilier pour sa retraite, investir sans alourdir ses impôts, acheter un bien pour ses enfants, investir dans une future résidence secondaire…:

Acheter en viager apporte de nombreux avantages :  

• L’acheteur peut bénéficier de l’achat d’un bien immobilier à un prix réduit. Cela va dépendre de la durée de vie réelle du vendeur .
• L’acheteur n’est pas dans l’obligation de recourir à un prêt bancaire (donc sans intérêt bancaire), il bénéficie d’un crédit-vendeur
• L’acheteur n’a pas à gérer le bien car il est occupé par le vendeur. Il ne doit payer ni l’entretien, ni les charges courantes, ni la taxe foncière (selon le contrat),
• L’acheteur, en plus d’un placement immobilier, effectue un acte socialement responsable puisqu’il aide financièrement un vendeur à compléter sa retraite.

L’acheteur peut revendre le bien quand il le souhaite aux mêmes conditions de rentes.